Theo báo cáo, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh khi dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, trong khi tâm lý nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và hạn mức tín dụng.
Theo DKRA Consulting, đất nền vẫn là phân khúc khan hiếm nguồn cung. Toàn thị trường chỉ còn khoảng 1.470 sản phẩm sơ cấp, giảm 13% so với quý trước và toàn bộ đều đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp khi lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp. Giá bán sơ cấp gần như đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào chưa giảm. Trong khi đó, giá thứ cấp cũng ít biến động, phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chính sách như kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và liên kết ngân hàng.
Trái ngược với đất nền, phân khúc căn hộ ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 47%, trong khi nguồn cung mới tăng gấp 2,2 lần so với quý trước.
Đáng chú ý, căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm 88% nguồn cung và 93% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Lượng giao dịch tăng 54%, tuy nhiên sức mua chủ yếu tập trung tại một số dự án mới của các chủ đầu tư lớn. Hai tháng cuối quý, thị trường bắt đầu chững lại khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.
Về giá bán, căn hộ sơ cấp tăng khoảng 2%, trong khi thị trường thứ cấp giảm khoảng 6%, phản ánh xu hướng nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận để cải thiện thanh khoản.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp tăng 27%, chủ yếu nhờ một dự án quy mô lớn được mở bán trong quý.
Lượng tiêu thụ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, song giao dịch gần như chỉ tập trung tại dự án này. Điều đó cho thấy sự tăng trưởng chưa lan tỏa trên toàn thị trường.
Giá bán sơ cấp gần như ổn định theo quý nhưng tăng trung bình 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm nhẹ khoảng 1% do áp lực chi phí vốn khiến nhiều nhà đầu tư điều chỉnh giá bán.
Theo ghi nhận của DKRA Consulting, dòng tiền vẫn ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng đảm bảo và được phát triển bởi các doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tăng 11% so với quý trước nhưng hơn 88% đến từ hàng tồn kho. Dù lượng giao dịch có cải thiện nhẹ, thanh khoản vẫn ở mức thấp do lãi suất cao làm giảm sức hấp thụ của thị trường.
Giá bán sơ cấp ổn định theo quý và tăng khoảng 7% so với cùng kỳ. Các chương trình chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc tiếp tục được triển khai nhằm thu hút khách hàng.
Trong khi đó, nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng gần như không xuất hiện nguồn cung mới. Thị trường không ghi nhận giao dịch đáng kể dù giá bán vẫn dao động từ 7,1–16,3 tỷ đồng/căn.
Theo DKRA Consulting, bên cạnh áp lực lãi suất, hàng loạt dự án chưa đưa vào khai thác cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư.
Tương tự, condotel vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng. Nguồn cung giảm nhẹ và toàn bộ sản phẩm đều là hàng tồn kho. Đặc biệt, lượng giao dịch giảm hơn 94% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới đã vắng bóng hơn một năm qua.
DKRA Consulting dự báo trong quý 3/2026, thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn đối mặt nhiều khó khăn.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ khoảng 100–200 sản phẩm, tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn, phường Điện Bàn Đông và xã Núi Thành. Giá bán được dự báo tiếp tục đi ngang trong khi thanh khoản khó cải thiện đáng kể.
Đối với căn hộ, nguồn cung mới có thể giảm còn khoảng 1.500–2.000 căn, chủ yếu tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn và phường Hòa Xuân. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế nhưng sức cầu nhiều khả năng vẫn chịu áp lực từ lãi suất và chính sách kiểm soát tín dụng.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung dự kiến duy trì ở mức 1.500–2.000 căn, tập trung chủ yếu tại phường Hải Vân. Giao dịch được dự báo tiếp tục tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và có chính sách bán hàng hấp dẫn.
Riêng bất động sản nghỉ dưỡng được nhận định chưa có nhiều cơ hội bứt phá. Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, thanh khoản khó cải thiện khi các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ và niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa phục hồi. Các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn nợ gốc để giữ sức hút cho dự án.
Theo DKRA Consulting, trong ngắn hạn, khi mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu giảm mạnh và tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục diễn biến thận trọng, với dòng tiền ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực và mức độ an toàn cao.
