Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro. Chuyên gia từ Savills phân tích thêm, khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản.
Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.
Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Dưới góc nhìn của bà Thảo, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.
Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
"Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản."- đại diện Savills nhấn mạnh.
Cùng quan điểm với chuyên gia Savills, ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng ban điều hành Hiệp hội Môi giới bất động sản (VARS) tại TPHCM cũng cho rằng vẫn có những vùng đệm an toàn cho nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất hiện tại.
"Sự phối hợp giữa chủ đầu tư cùng hệ thống ngân hàng đã và đang tạo ra những "vùng đệm" an toàn cho khách hàng. Hiện nay, nhiều dự án bất động sản lớn đang triển khai các gói hỗ trợ lãi suất ưu đãi kéo dài từ 24-36 tháng", ông Hùng nhấn mạnh..
Cũng theo ông Hùng, mô hình này được xem như "lá chắn" giúp người cần mua nhà ở 3 yếu tố:
Thứ nhất là cố định chi phí. Điều này giúp người vay miễn nhiễm với mọi biến động tăng lãi suất trong giai đoạn đầu (thường là giai đoạn áp lực tài chính lớn nhất).
Thứ hai là chủ động kế hoạch. Khách hàng có thể tính toán chính xác dòng tiền hàng tháng mà không lo ngại rủi ro của lãi suất thả nổi.
Thứ ba là tạo đà tích lũy. Khoảng thời gian 2-3 năm đầu hỗ trợ lãi suất là cơ hội để người mua nhà tích lũy thêm tài chính, giảm dần dư nợ gốc trước khi bước vào giai đoạn phải trả nợ vay theo lãi suất thị trường.
Bên cạnh đó, đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nhu cầu an cư, ông Hùng cho rằng, thay vì quá lo lắng về những con số mang tính thời điểm, người mua nhà nên tập trung vào các yếu tố cốt lõi:
Một là, lựa chọn chủ đầu tư uy tín có liên kết chặt chẽ với ngân hàng. Hai là, tận dụng tối đa các gói cam kết lãi suất dài hạn (từ 2 năm trở lên). Ba là, đánh giá nhu cầu thực và khả năng dòng tiền cá nhân thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Trong công bố mới đây, Hội Môi giới BĐS VN (VARS IRE) cũng cho rằng lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về "sức chịu đựng" của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Giai đoạn tiền "rẻ" khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.
Dòng tiền vẫn sẽ đổ vào thị trường bất động sản. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn như sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
