Ảnh minh họa.
Địa phương lúng túng khi xác định hệ số biến động thị trường
Ông Nguyễn Thế Phượng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, một trong những kiến nghị quan trọng đối với dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là cần xem xét lại việc mở rộng áp dụng phương pháp bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh cho tất cả các loại đất và mục đích sử dụng đất.
Theo ông, thực tiễn triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội và Nghị định 49/2026 của Chính phủ có nhiều bất cập. Đặc biệt, không phải loại đất nào cũng có thể xác định chính xác hệ số mức biến động thị trường.
"Có nhiều loại đất không thể xác định được hệ số mức biến động thị trường chính xác, đặc biệt là những loại đất trước đây áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.
Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam
Vị chuyên gia cho rằng, việc xây dựng hệ số điều chỉnh theo đúng tinh thần của Nghị định 49 đang tạo ra khối lượng công việc rất lớn cho các địa phương. Trong khi đó, dữ liệu thị trường, năng lực khảo sát và nguồn lực thực hiện giữa các địa phương hiện vẫn còn nhiều khác biệt.
Thực tế cho thấy nhiều địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh nhưng vẫn giữ nguyên ở mức 1. Điều này phần nào phản ánh sự khó khăn trong việc xác định hệ số biến động thị trường theo yêu cầu của chính sách mới.
Theo ông Phượng, tinh thần của Quốc hội và Chính phủ là hệ số điều chỉnh phải phản ánh đúng đặc điểm của từng loại đất, từng khu vực và từng vị trí cụ thể. Nếu các địa phương đồng loạt áp dụng hệ số 1 thì mục tiêu đưa giá đất tiệm cận thị trường sẽ khó đạt được.
Một vấn đề khác được ông Nguyễn Thế Phượng đặc biệt lưu ý là nguy cơ áp dụng chung một hệ số cho các loại đất có đặc điểm kinh tế hoàn toàn khác nhau.
Theo ông, các khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở y tế, giáo dục hay các công trình phục vụ dân sinh không thể được nhìn nhận giống với các dự án bất động sản thương mại hoặc dịch vụ.
"Nếu áp dụng chung một hệ số thì các dự án khu công nghiệp, y tế, giáo dục sẽ bị cào bằng với các dự án thương mại dịch vụ, trong khi hiệu quả đầu tư và mục tiêu sử dụng hoàn toàn khác nhau", ông Phượng nhận định.
Ông cũng đề xuất nên tách riêng hệ số điều chỉnh phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thay vì đưa chung vào toàn bộ bảng giá đất.
Theo ông, hoạt động thu hồi đất thường phát sinh theo từng dự án và từng thời điểm khác nhau. Nếu quy định trước một hệ số cố định cho cả năm thì khả năng phát sinh bất cập là rất lớn.
Hệ số K khó phản ánh hết giá trị hình thành từ quy hoạch và hạ tầng
Ở góc nhìn doanh nghiệp thẩm định giá, ông Huỳnh Hồng Đức - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức cho rằng, hệ số K có nhiều bất cập là dễ áp dụng nhưng bản chất vẫn là một công cụ mang tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến của thị trường.
Theo ông Đức, thị trường bất động sản hiện nay biến động rất nhanh dưới tác động của quy hoạch, đầu tư hạ tầng và thay đổi chức năng sử dụng đất.
Trong khi đó, hệ số K thường được ban hành theo định kỳ nên khó phản ánh kịp thời các biến động thực tế của thị trường.
"Giá đất có thể thay đổi rất nhanh sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, nhưng hệ số K thường có độ trễ nhất định so với diễn biến thị trường.
Ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức.
Vị chuyên gia cũng cho rằng việc áp dụng chung hệ số K cho cả một tuyến đường dễ dẫn tới tình trạng bỏ qua các yếu tố khác biệt của từng bất động sản như vị trí, diện tích hay lợi thế thương mại.
Điều này có thể khiến mức giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế, làm phát sinh khiếu nại và ảnh hưởng tới tiến độ giải phóng mặt bằng.
Những dự án đặc thù gần như không có dữ liệu để xây dựng hệ số
Theo ông Huỳnh Hồng Đức, hạn chế của hệ số K càng thể hiện rõ đối với các dự án quy mô lớn hoặc có tính đặc thù.
Các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, đô thị ven biển hoặc những khu đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thường tạo ra giá trị gia tăng rất lớn sau khi được đầu tư hạ tầng đồng bộ.
Tuy nhiên, những giá trị này khó được phản ánh đầy đủ nếu chỉ sử dụng một hệ số điều chỉnh.
Đặc biệt, với các dự án như trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do hay những khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng trên thị trường, việc xây dựng hệ số K gần như không có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy.
Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đang triển khai (Ảnh minh họa).
Theo các chuyên gia, hệ số điều chỉnh giá đất vẫn là công cụ cần thiết trong quản lý nhà nước. Tuy nhiên, việc áp dụng công cụ này cần được thực hiện linh hoạt hơn, phù hợp với từng loại đất và từng mục đích sử dụng.
Bởi mục tiêu cuối cùng của công tác định giá đất không chỉ là đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn phải bảo đảm phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo cơ sở cho phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
