Tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đã kiến nghị bổ sung thêm nguồn cung cho phân khúc nhà ở có giá phù hợp với người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Bởi nhóm đối tượng này đang rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan" do không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) vì thu nhập vượt mức quy định nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại vì giá quá cao.
Nhu cầu cấp thiết từ thực tế
Sau đề xuất này, nhiều người dân, nhất là những gia đình trẻ và người đi làm có thu nhập trung bình từ 20 triệu đồng/tháng vô cùng phấn khởi, như được "mở cờ trong bụng". Chị Ngọc Trinh (ngụ phường Bình Hưng, TP HCM) cho biết đây là điều mà vợ chồng chị đã mong mỏi từ lâu. Chị kể, cách đây 5 năm, khi chị chăm con nhỏ chưa đi làm, chồng làm công chức nhà nước thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng nên không đủ điều kiện đăng ký mua NƠXH (quy định cũ là dưới 9 triệu đồng/tháng). Hiện tại, chị đã đi làm lại, hai vợ chồng có thu nhập tầm 40 triệu đồng/tháng nhưng lại "choáng váng" vì giá căn hộ quá cao.
"Gia đình tôi đang ở cùng bố mẹ, mong muốn mua căn hộ riêng để có cuộc sống thoải mái, an cư lạc nghiệp nhưng các căn hộ xung quanh khu tôi đang ở, giá thấp nhất cũng 4 tỉ đồng, không thể nào mua nổi. Nếu có chính sách tạo điều kiện nhà ở thương mại giá thấp, tôi nghĩ gia đình sẽ sớm có ngôi nhà mơ ước" - chị Trinh chia sẻ.
Tương tự, chị Hường có chồng làm viên chức trong một cơ quan nhà nước ở TP HCM, còn chị làm cho công ty tư nhân, thu nhập cả nhà trên 40 triệu đồng/tháng nhưng cũng loay hoay trong cảnh ở trọ. "Tôi thuê nhà gần nơi làm và trường học của con, chưa dám mua căn hộ vì mua rẻ thì phải ở khá xa (cách trung tâm hơn 10 km), còn ở gần thì giá không dưới 4-5 tỉ đồng, rất khó sở hữu" - chị Hường nói.
Không chỉ tại TP HCM, vợ chồng chị Thu Hà có hơn 10 năm sinh sống ở thủ đô Hà Nội, cũng chưa thể mua được nhà vì giá nhà chung cư liên tục leo thang, trong khi NƠXH rất khó mua và còn khan hiếm. "Mỗi tháng gia đình tôi phải chi khoảng 10 triệu đồng tiền thuê nhà và rất mong muốn sở hữu một căn hộ khoảng 2-3 tỉ đồng nhưng chưa thể nào tìm được" - chị Hà bày tỏ.
Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Huệ, công nhân Công ty TNHH Uchiyama (KCN Đại Đăng, tỉnh Bình Dương cũ, nay thuộc khu vực phía Bắc TP HCM), cho biết hai vợ chồng làm công nhân hơn 10 năm nay nhưng không dám nghĩ tới việc mua nhà vì còn phải vật lộn với cơm - áo - gạo - tiền.
"Hơn 10 năm nay, cả nhà tôi vẫn ở trọ trong căn phòng chưa đến 12 m2, chật hẹp, xuống cấp, thiếu không gian cho con học bài, vui chơi. Nhiều lần vợ chồng đã chọn về quê nhưng rồi phải quay lại vì ở quê không có việc làm. Nếu nhà nước có chính sách hỗ trợ cho công nhân được thuê nhà giá rẻ, lại có đầy đủ tiện ích xung quanh thì chúng tôi rất an tâm, bởi có an cư mới lạc nghiệp" - chị Huệ bày tỏ.
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng Tập đoàn One Mount, năm 2025 Hà Nội trở thành "tâm điểm bùng nổ giá căn hộ". Mức giá sơ cấp vào quý IV/2025 trung bình tới 86 triệu đồng/m2, cao kỷ lục. Trong khi người có thu nhập trung bình (khoảng 20 triệu đồng/tháng) cần nhà giá thấp để mua nhưng gần như không có.
PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (nay là Viện Nghiên cứu Chính sách và Chiến lược), đánh giá năm 2025, phân khúc nhà chung cư phục hồi rõ rệt, đồng thời xác lập mặt bằng giá mới ở mức khá cao. Cơ cấu sản phẩm cho thấy sự lệch pha rõ rệt khi phần lớn căn hộ mới thuộc phân khúc trung - cao cấp, trong khi phân khúc giá thấp tiếp tục khan hiếm. Theo ông, nguyên nhân chủ yếu do giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính tăng cao đã gây áp lực lên giá bán, đồng thời làm suy giảm khả năng phát triển các dự án nhà ở giá hợp lý.
Khu nhà ở xã hội Becamex tại phường Bình Dương, TP HCM. Ảnh: THẢO NGUYỄN
Cần cơ chế cho "nhà có giá phù hợp"
Trao đổi thêm với phóng viên Báo Người Lao Động ngày 14-1, ông Lê Hoàng Châu cho biết ông đã kiến nghị Bộ Xây dựng triển khai đề án "Phát triển nhà ở giá phù hợp", gắn với chương trình phát triển nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi mà Thủ tướng từng nêu. Đối tượng hướng đến là nhóm người có thu nhập trung bình ở ngưỡng thấp, khoảng 21-28 triệu đồng/tháng; người độc thân có người phụ thuộc hoặc đang nuôi con nhỏ. "Nhà ở thương mại giá phù hợp là phân khúc khác với NƠXH. Đây là dòng sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá thấp hơn mặt bằng chung" - ông Châu giải thích.
Về cơ chế triển khai, ông Lê Hoàng Châu cho biết HoREA đề xuất không áp dụng các ưu đãi truyền thống cho chủ đầu tư như ưu đãi lãi suất, thuế hay chính sách đất đai. Thay vào đó, doanh nghiệp (DN) được tự tìm quỹ đất và tự triển khai dự án theo cơ chế thị trường.
Theo ông, đây là phân khúc có lợi thế bán nhanh, thanh khoản tốt, rủi ro thấp, dù biên lợi nhuận không cao nhưng ổn định. Đổi lại, người mua nhà cần được tiếp cận nguồn vốn vay thương mại với lãi suất hợp lý. Gói tín dụng được HoREA đề xuất ưu tiên là gói 145.000 tỉ đồng do các ngân hàng thương mại tham gia thời gian qua. Tuy nhiên, đến nay gói này mới giải ngân hơn 6.000 tỉ đồng, mức rất thấp so với quy mô, nên cần điều chỉnh hướng sử dụng cho người mua nhà thương mại giá phù hợp.
Ở góc nhìn khác, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, cho rằng để phát triển hiệu quả nhà ở thương mại giá phù hợp, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất và đặc biệt là chính sách thuế cho chủ đầu tư.
Theo ông, việc áp thuế thời gian qua khiến chi phí dự án tăng cao, buộc DN phải nâng giá bán. Với mức thu nhập bình quân đầu người hiện khoảng 8,2 triệu đồng/tháng, chỉ những căn nhà dưới 2 tỉ đồng, trả góp khoảng 20 năm, mới nằm trong khả năng chi trả của số đông. Riêng TP HCM, theo ông, cần nhất là nhà thương mại dưới 3 tỉ đồng để thu hút lao động phổ thông.
Ở góc độ giải pháp dài hạn, chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Thành (Trường Chính sách công và quản lý Fulbright) đề xuất phát triển mạnh thị trường nhà ở cho thuê. Theo ông, giá bất động sản có thể bị đầu cơ nhưng giá thuê thì không. "Nhà nước có thể lập Quỹ NƠXH cho thuê hoặc trợ giá thuê, cho phép thuê dài hạn và có quyền chọn mua khi đủ điều kiện. Nếu nhà nước bắt tay với DN làm NƠXH cho thuê và đầu tư quỹ NƠXH cho thuê, đây sẽ là giải pháp lâu dài" - ông Thành nhấn mạnh.
Tính toán đáp ứng thị trường
Thị trường căn hộ TP HCM sau sáp nhập đã xuất hiện nhiều dự án căn hộ có giá trung bình dưới 40 triệu đồng/m2 ở khu vực Bình Dương cũ. Trong khi trước đó, dòng sản phẩm này gần như mất hút hoặc nếu có cũng ở rất xa. Theo ghi nhận của phóng viên, tại vùng ven TP HCM, đặc biệt là Bình Dương cũ, đang bán giá căn 2 phòng ngủ dưới 3 tỉ đồng khá nhiều. Thậm chí, có những căn 1 phòng ngủ giá chỉ 1,8 tỉ đồng nhưng số lượng không quá nhiều.
Hiện tại, ở khu vực phía Bắc TP HCM, nhiều DN vẫn đang triển khai xây dựng các dự án NƠXH và nhà ở giá rẻ rất linh hoạt. Ông Nguyễn Văn Hùng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Becamex IDC, cho biết để người lao động có nhiều sự lựa chọn, đơn vị đã thiết kế NƠXH với nhiều loại sản phẩm giá bán từ 120 đến 280 triệu đồng/căn hoặc loại cao cấp hơn với giá 500-700 triệu đồng/căn. Ngoài ra, DN cũng có phương án xây xong cho người lao động thuê với giá từ 750.000 đồng/căn/tháng. "Becamex IDC khẳng định tiếp tục xây dựng 20.000 căn NƠXH tại các khu vực đông công nhân như VietSing, Định Hòa, Mỹ Phước, Bàu Bàng với mức đầu tư khoảng 9.500 tỉ đồng" - ông Hùng nói.
Ở phân khúc thương mại, ông Nguyễn Quốc Cường, Chủ tịch HĐQT Công ty CP C-Holdings, cho biết mục tiêu của công ty tại Bình Dương cũ là triển khai nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đa số nhu cầu của người trẻ, người mới lập gia đình có thu nhập trung bình cao.
Từ dự án đầu tiên C-Sky View đã bàn giao sổ, đến The Maison (Thủ Dầu Một) đã có cư dân vào ở, và hiện tại là dự án The Felix (Thuận An) đang gấp rút thi công. "Việc làm nhà thương mại giá thấp cho người dân là mục tiêu của chúng tôi từ đầu. Chúng tôi chấp nhận một khoản lợi nhuận vừa đủ với cái tâm của mình, chứ không đặt mục tiêu lợi nhuận quá cao" - ông Cường chia sẻ.
Tương tự, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết Bcons làm dự án dựa trên nhu cầu thật, cung cấp cho người mua ở, không khuyến khích đầu cơ. Vì vậy, các dự án Bcons bán ra đều có khách mua, nhà bàn giao luôn "sáng đèn". Hiện giá bán trung bình các dự án của Bcons chỉ tầm 2-3 tỉ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.
