Kể từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh sau tái cấu trúc nguồn cung. Trong đó, khu Đông tiếp tục là tâm điểm, chiếm khoảng 50% nguồn cung giai đoạn 2026-2028 (theo Savills Vietnam) và có thể đóng góp tới 60% nguồn cung mở bán mới năm 2026 (theo CBRE Vietnam).
Đáng chú ý, đặc điểm nổi bật của khu Đông là mặt bằng giá neo cao, phổ biến từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Ngoài lợi thế vị trí, các dự án còn tạo biên độ giá mới nhờ mô hình đại đô thị, không gian xanh, tiện ích quốc tế và kết nối hạ tầng lớn.
Đơn cử, dự án The Global City do Masterise Homes phát triển tại phường Bình Trưng (TP.HCM) có quy mô gần 120 ha, được định vị là trung tâm mới của khu Đông. Theo anh Vỹ, một môi giới tại khu vực này, dự án hưởng lợi từ vị trí gần các trục hạ tầng lớn, sản phẩm đa dạng, trong khi giá bán có xu hướng nhích lên qua các đợt công bố, chủ yếu trong biên độ dưới 10% tùy phân khu.
Tương tự, dự án Eaton Park do Gamuda Land phát triển cùng khu vực có quy mô gần 2.000 căn hộ và 52 căn nhà phố thương mại. Website Gamuda Land công bố giá từ 5,5 tỷ đồng/căn, phổ biến quanh mức 150–200 triệu đồng/m² tùy vị trí.
Trong khi đó, sự bùng nổ nguồn cung mới lại đang dịch chuyển mạnh về các khu vực giáp ranh, đặc biệt là Bình Dương cũ. Theo One Mount Group, khu vực này chiếm tới 57% nguồn cung mới toàn vùng trong quý IV/2025, khi quỹ đất nội đô TP.HCM ngày càng khan hiếm.
Đáng chú ý, mặt bằng giá tại đây vẫn thấp hơn đáng kể so với lõi trung tâm TP.HCM, nhưng đang tăng nhanh nhờ hạ tầng liên vùng như Vành đai 3, metro và các trục kết nối mới. Ảnh Nút giao Tân Vạn - Đường Vành đai 3 (Trần Út)
Tại Dĩ An, Thuận An cũ, nhiều dự án đã bắt đầu thiết lập mặt bằng giá mới. Điển hình, Green Skyline do TBS Land phát triển tại phường Đông Hòa (TP.HCM) hiện được môi giới chào bán khoảng 58–65 triệu đồng/m².
Hay dự án A&T Saigon Riverside tại phường Bình Hoà (TP.HCM) cũng ghi nhận mức giá thứ cấp phổ biến khoảng 50–63 triệu đồng/m². Các căn 1-2PN diện tích 40–60m² hiện dao động khoảng 1,8–3,39 tỷ đồng/căn, tùy vị trí.
