Ngày 21/4/2026, tại talkshow “Giải mã vĩ mô: Động lực và Thách thức Bất động sản Quý II/2026” do SalePro.com tổ chức, những góc nhìn về thị trường bất động sản đã được đặt trong bức tranh vĩ mô rộng lớn, với cả cơ hội lẫn thách thức đan xen.
Chia sẻ tại sự kiện, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển cho biết ông cảm thấy “rất khích lệ” về diễn biến của thị trường. “Trên thực tế khó có loại tài sản thực nào có quy mô lớn như thị trường bất động sản. Đây là thị trường thực, gắn với nhu cầu thiết yếu của con người, chứ không mang tính “ảo” như một số kênh đầu tư tài chính khác” - vị chuyên gia nhấn mạnh.
Dẫn chứng ở quy mô, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết tại Việt Nam, với quy mô GDP ước khoảng 500 tỷ USD, vốn hóa thị trường bất động sản được ước tính vào khoảng 1.400 tỷ USD.
Tuy nhiên, theo TS. Nghĩa, một nghịch lý đang tồn tại là khi chính sách đối với bất động sản có xu hướng thắt lại, thị trường này đôi khi bị nhìn nhận với định kiến, như một lĩnh vực “nửa đen nửa trắng”, mang tính đầu cơ, thiếu lành mạnh. Ông cho rằng cách nhìn này là chưa phù hợp và cần được điều chỉnh.
So sánh với quốc tế, ông dẫn ví dụ tại châu Âu, nơi tín dụng tiêu dùng bao gồm cả cho vay mua nhà, mua xe và các loại tiêu dùng khác chiếm tới khoảng 70% tổng tín dụng, trong khi tín dụng cho sản xuất kinh doanh chỉ chiếm khoảng 8%. Trong khi đó, tại Việt Nam, các chính sách thường ưu tiên mạnh cho sản xuất kinh doanh, nhưng lại chưa nhìn nhận đầy đủ vai trò của các lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản.
TS. Nghĩa phân tích, sản xuất kinh doanh dù quan trọng nhưng cuối cùng vẫn phải giải quyết bài toán đầu ra. Nhiều ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, da giày, đồ gỗ… có giá trị gia tăng chưa cao. Trong khi đó, nông sản đạt khoảng 90% giá trị gia tăng, còn bất động sản về bản chất tạo ra giá trị gần như hoàn toàn trong nước.
Vì thế, ông cũng chỉ ra rằng việc dòng vốn tư nhân tập trung lớn vào bất động sản là có cơ sở. Thứ nhất, đây là lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng chủ yếu thuộc về nền kinh tế nội địa. Thứ hai, mức độ cạnh tranh quốc tế thấp. Và thứ ba, nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao, không chỉ tại Việt Nam mà trên toàn cầu.
Từ góc độ chính sách, TS. Nghĩa nhấn mạnh vai trò của bất động sản trong việc lan tỏa hiệu quả đầu tư công. Theo ông, nếu đầu tư lớn vào hạ tầng nhưng lại siết tín dụng bất động sản, sẽ khó hình thành các đô thị mới, từ đó làm suy giảm đáng kể hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công.
Liên quan đến chính sách, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất một số giải pháp. Trước hết, cần tháo gỡ vướng mắc cho gói tín dụng nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng – hiện mới giải ngân được khoảng 7.600 tỷ đồng, cần phải có những chính sách rõ ràng hơn.
Đồng thời, ông đề xuất nới lỏng tín dụng một cách hợp lý cho bất động sản, bởi đây là lĩnh vực có khả năng lan tỏa mạnh sang nhiều ngành như vật liệu xây dựng, nội thất, điện gia dụng…
Ngoài ra, việc thúc đẩy đầu tư khu vực tư nhân cũng được nhấn mạnh, trong bối cảnh phần lớn vốn tư nhân hiện đang gắn với bất động sản. Nếu không khơi thông được thị trường này và khôi phục niềm tin, dòng vốn đầu tư sẽ khó được kích hoạt.
Cuối cùng, ông đề nghị rà soát lại chính sách thuế đối với khu vực kinh tế hộ gia đình, nhằm tạo động lực để nhóm này quay trở lại đầu tư và gửi tiền vào hệ thống ngân hàng.
Ở góc nhìn dài hạn, TS. Nghĩa nhấn mạnh giá bất động sản thế giới chưa từng giảm trong xu hướng dài hạn. Lấy ví dụ tại New York (Mỹ), giá bất động sản từ năm 1990 đến nay đã tăng mạnh, thậm chí vượt cả tốc độ tăng của vàng.
Tại nhiều quốc gia, tốc độ tăng giá bất động sản thường tương ứng với tổng của tăng trưởng GDP, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Một số thị trường ghi nhận mức tăng đáng chú ý như Ấn Độ (khoảng 14,5%/năm), Trung Quốc (13%), Việt Nam và Đức (khoảng 12%).
Về triển vọng, vị chuyên gia dự báo thị trường bất động sản có thể tiếp tục phục hồi và chu kỳ này kéo dài đến khoảng năm 2033. Sau đó, thị trường có thể đối mặt với một số trục trặc, nhiều khả năng đến từ phía nguồn cung.
